ANICA TELESKOVIĆ: Zašto su eksplodirale cene nekretnina u Srbiji?

Euribor leti u nebo. Evropska centralna banka najavljuje dalji rast kamata, što znači da će krov nad glavom biti skuplji i za one koji ga tek kupuju, ali i za one koji su ga već kupili na kredit

Samo je nebo granica: za cene stanova, za stambene kredite, za kamate. Jer, ovo je godina kada, simbolično rečeno, euribor (prosečna kamatna stopa po kojoj grupa izabranih evropskih banaka međusobno pozajmljuje novac), leti u nebo.

Ko god misli da je reč o hiperboli ili preterivanju, treba da pogleda kako su se od početka godine kretale rate na stambene kredite u evrima sa promenljivom kamatnom stopom.

Onaj ko je pozajmio 100.000 evra sa rokom otplate od 30 godina u januaru je, u jednoj banci, na ime mesečne rate, plaćao 404,86 evra. U tom trenutku, tromesečni euribor bio je negativan i iznosio -0,55%. Već u junu kada je euribor povećan na -0,21% rata je dostigla 423,17 evra. Dva meseca kasnije, euribor je iz negativne prešao u pozitivnu zonu i dostigao 0,54%. Istovremeno, rata za isti ovaj kredit dostigla je 464,93 evra. I tu nije kraj. Euribor je povećan i u septembru (1,19%). Time je mesečna rata dostigla 502,71 evro.

U životu korisnika ovog stambenog kredita samo devet meseci ove godine čini razliku od skoro 100 evra, koliko mora više da izdvoji na ime rate za stan.

I na manjim iznosima kredita, takođe se vidi značajna razlika u otplati mesečnih rata. Tako onaj ko je pozajmio 30.000 evra sa rokom otplate od 30 godina u januaru na ime rate izdvajao je 121,46 evra, a danas izdvaja 150,81 evro.

I tu nije kraj. Evropska centralna banka (ECB) najavljuje dalji rast kamata, što znači da će krov nad glavom biti skuplji i za one koji ga tek kupuju, ali i za one koji su ga već kupili na kredit.

„U ekonomiji danas, ne samo kod nas nego i u Evropi i Americi, najveći problem je inflacija”, kaže Zoran Petrović, predsednik Izvršnog odbora Rajfajzen banke.

A kakve veze inflacija u evrozoni ima sa prosečnim korisnikom stambenog kredita u Srbiji? Na kraju septembra ona je dostigla 10% i to je istorijski rekord. Najveći nivo od osnivanja evrozone. Da bi oborila inflaciju i ohladila pregrejanu evropsku privredu, ECB podiže kamate. Time novac povalači iz sistema.

Međutim, rast kamata poskupljuje kredite, a s obzirom na to da se u Srbiji građani ne zadužuju u nacionalnoj valuti prilikom kupovine stana, već uzimaju kredite u evrima, to poskupljuje zajmove. I stare (one uz promenljivu kamatu) i nove.

Inflatorni udar

Dodatni problem je to što, uprkos zatezanju monetarne politike i uprkos rastu kamata, inflacija ne popušta već nastavlja da raste. Što znači da ECB nema drugog izbora već da dodatno privredu hladi novim rastom kamata. Posledično, to znači novi rast rata za stambene kredite u Srbiji.

„Rast cena je uzeo maha – neverovatno je da govorimo da je rast cena u razvijenim zemljama veći od 10 odsto”, kaže Zoran Petrović za Oko. „Rezultat svega toga je pooštravanje monetarnih politika koje je tek krenulo. Referentna kamata ECB-a trenutno je 1,25%. Tržište procenjuje dalji rast kamata, ali to procenjuju i članovi borda ECB-a. Neka očekivanja su da bi već u oktobru kamata mogla da dostigne dva odsto”.

Ukoliko se to dogodi, rata za spomenuti kredit od 100.000 evra u oktobru će dostići 551,58 evra sa sadašnjih 502,71 evro. Rata za kredit od 30.000 evra dostići će 165,48 evra.

Korisnici stambenih kredita sa promenljivom kamatom mogu da pređu na fiksnu kamatu, ali to, naravno, košta. U proseku, fiksne kamate su u proseku 2% skuplje od varijabilnih. Inače, cilj ECB-a je da inflacija ne bude veća od dva odsto.

Milan Nedeljković, dekan Fefa fakulteta, kaže da je prognoza ECB-a da će 2024. godine inflacija dostići 2,4%. „To je i dalje iznad inflatornog cilja od dva odsto što znači da će, ako bude tako, ECB i 2024. godine morati da povećava kamate”, kaže Nedeljković za Oko.

Niko ozbiljan danas ne želi da prognozira šta bi bilo kad bi bilo i koliko bi euribor mogao da poraste. Međutim, za one koji imaju stambene kredite u evrima to je jedino što ih zanima. Ukoliko bi Euribor, na primer dostigao 5%, onda bi rata kredita od 100.000 evra stigla i do 750,56 evra.

Niko ne tvrdi da će tako biti, jer se prognoze međunarodnih finansijskih institucija menjaju iz dana u dan. Ukoliko evrozona uđe u recesiju, što je vrlo verovatno, ECB će opreznije i sporijim tempom povećavati kamate. Međutim, ukoliko inflacija nastavi da raste, ECB neće imati mnogo izbora. Tačnije, imaće samo jedan.

Cena nekretnina

Druga, otežavajuća okolnost za one koji ove godine kupuju stan, jeste što cene nekretnina rastu. U izveštaju Republičkog geodetskog zavoda navodi se da je u prvih šest meseci ove godine tržište nekretnina dostiglo čak 3,6 milijardi evra. To predstavlja dvostruko više od polugodišnjeg priliva stranih investicija, što znači da se na ovom tržištu, uprkos krizi, i dalje obrće veliki novac. Za četvrtinu više nego prošle godine. Najveći deo tog rasta posledica je rasta cena nekretnina.

Nebojša Nešovanović, direktor za procene u kompaniji CBRE, kaže da rast cena nekretnina nema veze sa dolaskom Rusa, već sa inflacijom.

„Privreda je dobro poslovala i dosta ljudi je akumuliralo kapital. Želeli su da ga sačuvaju od inflacije i ulagali su u nekretnine. Jer, kod nas nema mnogo alternativa za ulaganje. Rusi ne kupuju toliko, oni uglavnom rentiraju stanove. Ali time onima na tržištu nekretnina, koje je igralište za bogate, kupuju stanove da bi zaradili, sada imaju veći motiv za zaradu. Jer kupuju stanove za iznajmljivanje”, kaže Nešovanović i dodaje da cene stanova podižu oni koji ih kupuju kešom. A takvih je najviše. Jer, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda samo se 28% stanova kupi na kredit.

Nešovanović prognozira da će cene nekretnina i dalje rasti, ali da će doći do usporenja tržišta. Dakle, nećemo imati obim i promet koji smo do sada imali, ali će cene nekretnina još neko vreme nastaviti da rastu.

Stanogradnja i tržište

U prvom polugodištu ove godine, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda, zaključeno je nešto više od 68.000 kupoprodajnih ugovora. Prošle godine u isto vreme bilo ih je nešto više od 65.000.

U „Kvartalnom monitoru”, publikaciji koju izdaje Ekonomski fakultet, prognozira se da će cene nekretnina još neko vreme nastaviti da rastu, ali da će visoka inflacija umanjiti raspoloživi dohodak domaćinstva i smanjiti tražnju za nekretninama.

„Takođe, kamatne stope u Evropskoj uniji značajno su povećane tokom poslednjih nekoliko meseci, a njihov dalji rast očekuje se do kraja ove godine, kao i tokom prve polovine naredne godine”, navode autori Kvartalnog monitora.

Prognoziraju i da će doći do smanjenja ponude, jer će i novogradnja usporiti. Sve to zajedno, međutim, neće uticati na značajnije smanjenje cena, procenjuju autori ovog biltena.

„Pored činjenice da su troškovi rada i materijala potrebnih u građevinarstvu znatno povećani u odnosu na pretkrizni nivo, po pravilu tržište nekretnina aktivnost prilagođava kretanju cena, pa se u neposrednoj budućnosti pre svega može očekivati smanjivanje broja izgrađenih nekretnina, pre nego značajniji pad cena”, piše u najnovijem broju Kvartalnog monitora.

Šta će biti prelomna tačka nakon koje će cene nekretnina u Srbiji krenuti nadole, za sada još nije poznato. Ali, kada je reč o evropskom tržištu, odgovor na ovo pitanje može da se vidi u Pregledu finansijske stabilnosti, izveštaju koji redovno objavljuje ECB.

U njemu se navodi da će prelomna biti ona tačka u kojoj će se spojiti kamate i inflacija. Kamata trenutno iznosi 1,2%, a inflacija 10%. To naravno ne znači da ECB očekuje da kamate dostignu 10%, već da inflacija počne da pada, a kamate da nastave da rastu. U zavisnosti od toga na kojoj tački se sretnu, zavisiće i sudbina onih koji u Srbiji nekretnine plaćaju na kredit. Što je ta tačka niža to će i rate za stambene kredite biti niže.

Tržišni balon

A može li iskustvo iz prethodne ekonomske krize iz 2008/09. godine da se ponovi kada je reč o cenama nekretnina, kamatama i kreditima?
Svetsku ekonomsku krizu tada je aktiviralo pucanje balona na tržištu nekretnina u Americi. To je uvelo u recesiju američku privredu, ali se prelilo na ceo svet pa i na Srbiju. Šta se, međutim, tada dešavalo na srpskom tržištu nekretnina? Uoči svetske krize iz 2008/09. godine, Milan Parivodić bio je v.d. ministra finansija i u javnim nastupima često je isticao kako su cene nekretnina u Beogradu iste kao u Beču.

Cene nekretnina su i posle dolaska svetske krize u Srbiju još dugo ostale „bečke”. Rasle su i 2009. godine, i to čak 22%. Te godine je, međutim, novoizgrađenih stanova bilo manje za trećinu, primetili su autori Kvartalnog monitora.

Cene nekretnina su uprkos tome nastavile da rastu i sledeće 2010. godine, da bi tek 2011. počele da padaju. Pad cena nekretnina nastavljen je i 2012. i 2013. godine. Kumulativno, tokom te tri godine cene nekretnina u Srbiju su pale za 13%. Pala je i ponuda novoizgrađenih stanova za čak 38%, da bi tek 2013. godine i ponuda i tražnja, ali i cene nekretnina ponovo počele da rastu.

Može li ovakav scenario da nam se ponovi?

Nebojša Nešovanović, direktor za procene u kompaniji CBRE na ovo pitanje odgovara odrično. Jer, niti su isti uzroci krize, niti je isto tržište, niti je isti raspoloživi dohodak. Sada smo imućniji nego što smo bili tokom prethodne ekonomske krize.

A odgovor na vrlo često pitanje: kada će pući srpski balon nekretnina je – nikad. Nebojša Nešovanović kaže da ono što ne postoji ne može ni da pukne. Za balon je neophodna preterana izgradnja, a mi to nikada nismo imali, naše banke novac na tržištu plasiraju po vrlo konzervativnim uslovima, objašnjava Nešovanović zašto u Srbiji ne može da nastane balon na tržištu nekretnina kao u Americi.
To se jasno vidi i kada se pogledaju brojke.

Beograd je najveće tržište nekretnina u Srbiji. U prestonici se, kada je o stanovima reč, obavi 42% prometa. U prestonici postoji ukupno oko 700.000 stambenih jedinica. I kad se to uporedi sa tim koliko se gradi, to znači da mi godišnje zanovimo stambeni fond za svega jedan do 1,5 odsto. Što je beznačajno. To znači da bi nam ovim tempom trebalo 70 do 80 godina zanovimo čitav stambeni fond.

Iako se čini da se u Beogradu na svakoj zelenoj površini gradi i da je stanogradnja masovna, poslednji put velika količina stanova u prestonici izgrađena je pre skoro 80 godina. Onda kada je izgrađen Novi Beograd.

SKINI APLIKACIJU