Šta je konverzija zemljišta i zašto je ona važna?

U svetu nepokretnosti, često se susrećemo sa pojmom konverzije zemljišta. Ali šta tačno predstavlja ovaj proces?

Ako ste vlasnik objekta na zemljištu na kojem imate samo pravo korišćenja ili razmišljate o kupovini takve nekretnine, ovo pitanje je od suštinskog značaja za vaše planove.

Mnogi građani Srbije i dalje nisu dovoljno informisani o tome šta tačno podrazumeva konverzija zemljišta, pa često dolazi do zabune i nepotrebnog odugovlačenja ulaska u postupak. Mnogi građani (ali i privreda) i dalje su u katastru upisani kao lica koja imaju pravo korišćenja zemljišta. I nemaju motiv da uđu u proces konverzije prava. Ali, jeste važno sprovesti ga i kada za to ne postoji trenutna potreba.

Šta je zapravo konverzija?

Konverzija zemljišta zapravo predstavlja pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu. Ovo je proces koji je nastao kao posledica istorijskog nasleđa Srbije, gde je građevinsko zemljište dugi niz godina bilo isključivo u državnoj, odnosno pre toga u društvenoj svojini.

Za razliku od drugih zemalja bivše Jugoslavije, Srbija je relativno kasno započela proces privatizacije građevinskog zemljišta. Prvi značajan korak učinjen je 2006. donošenjem novog Ustava, kojim je ukinut monopol države na građevinskom zemljištu. Okolne zemlje nastale iz bivše Jugoslavije bile su efikasnije u realizaciji konverzije.

Zašto je konverzija toliko važna? Pre svega, bez sproveden konverzije, ne možete dobiti građevinsku dozvolu za gradnju na zemljištu gde imate samo pravo korišćenja. Sticanje prava svojine olakšava i promet zemljišta u poređenju sa situacijom kada se „poseduje“ pravo korišćenja.

Konverzija bez naknade

Zakon o planiranju i izgradnji propisuje da se pravo korišćenja na građevinskom zemljištu može pretvoriti u pravo svojine bez naknade. Postupak upisa prava svojine sprovodi služba katastra, ali je potrebno podneti zahtev.

Ko ima pravo na besplatnu konverziju? Na ovo pravo mogu računati, između ostalih:

Lica koja su upisana kao vlasnici objekta ili objekata na toj parceli

Lica koja su upisana kao nosioci prava korišćenja na neizgrađenom zemljištu

Vlasnici objekata izgrađenih na građevinskom zemljištu u javnoj svojini koji su zaključili ugovor o zakupu od najmanje 50 godina i isplatili iznos zakupa

Zakupci građevinskog zemljišta u javnoj svojini sa ugovorom o zakupu bez naknade, ali kada rešenje o upotrebnoj dozvoli za objekat izgrađen na tom zemljištu postane pravosnažno (ako je to predviđeno ugovorom).

Za i protiv

Konverzija je ranije bila regulisana i posebnim Zakonom o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, ali je on stavljen van snage, nakon što se teško primenjivao u praksi. Na njega se žalila privreda koja je želela konverziju bez naknade, a koju su morali da plate pre svega oni koji su kupili preduzeća u procesu privatizacije ili su ih stekli kroz stečaj odnosno postupak izvršenja. Smatrali su da su kroz privatizaciju već platili i zemljište kompanija koje su kupili te su smatrali da je konverzija dvostruko plaćanje za istu stvar.

Konverziju je otežavalo i trajanje postupka. Ono je predviđalo određivanje tržišne vrednosti zemljišta, moguće prigovore na procenu, pregovaranje o načinu plaćanja i obezbeđivanje sredstava.

U najboljem slučaju, proces je mogao trajati mesecima. Ali, u praksi je mogao da traje i godinama dok neke kompanije nisu ni ulazile u postupak.

Dok je privreda u odluci da se omogući konverzija prava bez naknade videla priliku da se građevinsko zemljište oslobodi za nova ulaganja i izgradnju, protivnici konverzije su u ovoj odluci videli poklanjanje velikog resursa (posebno zato što su neka preduzeća kupovana zbog sticanja zemljišta na dobroj lokaciji, a ne radi nastavljanja delatnosti).

Ko ne može da uradi konverziju

Sada je ova oblast regulisana Zakonom o planiranju i izgradnji, a oni koji još ne mogu da obave konverziju su sportske organizacije i udruženja, zemljoradničke i stambene zadruge, lica na koja se primenjuje proces sukcesije, kao i društvena preduzeća.

Za prve dve grupe biće doneti posebni propisi. Lica koja su deo procesa sukcesije moraće da sačekaju njegov kraj, dok je za društvena preduzeća bilo propisano da moraju da sačekaju okončanje privatizacije.

Uz to, postoji i ograničenje mogućnosti ulaska u konverziju za deo pravnih lica, a na zemljištu koje je planskim dokumentom određeno za izgradnju objekata javne namene ili javnih površina.

Kako lakše proći postupak konverzije?

Iako ne možete u potpunosti kontrolisati trajanje postupka, postoje koraci koje možete preduzeti da izbegnete nepotrebna odlaganja:

Prikupite svu potrebnu dokumentaciju

Pre podnošenja zahteva, uverite se da imate sva potrebna dokumenta. Ovo uključuje dokaz o pravu korišćenja na zemljištu, dokaz o vlasništvu na objektu (ako postoji) i druga dokumenta koja mogu biti potrebna za vaš slučaj. Privreda u ovom postupku mora da se obrati i Agenciji za prostorno planiranje i urbanizam radi dobijanja informacije o lokaciji odnosno potvrde.

Angažujte stručnu pomoć

Procedura konverzije može biti nejasna ako niste upoznati sa pravnim terminima i postupcima. Ako niste sigurni, angažovanje stručne pomoći iz oblasti imovinsko-pravnih odnosa može značajno ubrzati proces i pomoći vam da izbegnete greške.

Redovno pratite status zahteva

Održavajte kontakt sa nadležnim organom i redovno se informišite o statusu vašeg zahteva. Brzo reagovanje na zahteve za eventualnu dopunu dokumentacije ili druge administrativne korake može značajno ubrzati proces.

Šta se dešava nakon konverzije?

Nakon uspešno sprovedene konverzije, postajete vlasnik zemljišta u punom smislu te reči. Ovo vam omogućava da:

Dobijete građevinsku dozvolu i gradite na tom zemljištu

Slobodno vršite promet zemljišta, čak i ako je neizgrađeno

Koristite zemljište kao sredstvo obezbeđenja (npr. za hipoteku)

Nakon sprovedene konverzije, objekat i zemljište postaju jedinstveni predmet prava svojine što je najbolja situacija kada je reč o imovino-pravnim odnosima.

Ključno je biti dobro informisan o svojim pravima i obavezama, prikupiti svu potrebnu dokumentaciju i, po potrebi, angažovati stručnu pomoć. Konverzija zemljišta je važan korak koji donosi pravnu sigurnost i omogućava puno korišćenje nepokretnosti.


Glas javnosti /B07S

SKINI APLIKACIJU