Milioni evra zaglavljeni u sivoj zoni tržišta nekretnina

Iako se godinama na tržištu nekretnina u Crnoj Gori „okreću“ milioni, veliki deo posredovanja u kupoprodaji i zakupu se obavlja u sivoj zoni, a zakon koji reguliše tu oblast tek treba da uđe u skupštinsku proceduru.

Poslovanju u sivoj zoni najviše doprinosi oglašavanje nekretnina na internetu koje je potpuno nekontrolisano, pa se svako može reklamirati kao agent za nekretnine, bez licence, firme ili bilo kakve garancije.

„Nije u redu da neko ko nije registrovan za ovu delatnost, ko ne plaća porez državi, ko nije edukovan za to i nema nikakvu odgovornost za eventualne greške, obavlja ovaj posao bez ikakve kontrole i posledica”, kaže za Radio Slobodna Evropa (RSE) Ivan Dašić iz agencije Montenegro Prospects. 

Država nema zvanične podatke o poslovanju na tom tržištu.

Nezvanične procene agencija za nekretnine su da se najmanje trećina posredovanja obavlja na crnom tržištu.

U Crnoj Gori je zvanično registrovano 266 agencija za nekretnine, ali je broj onih koji se nelegalno bave posredovanjem neuporedivo veći, kažu u Privrednoj komori Crne Gore za RSE.

Navode da pojedina fizička lica oglašavaju i po nekoliko stotina nekretnina, ali da njihovi apeli inspekciji da pojača kontrolu takvih oglašavanja, nisu imali efekta. Koliko država gubi zbog nelegalnog posredovanja?

Odgovor na to pitanje RSE je uputio Ministarstvu finansija.

Ni nakon sedam dana odgovor nije stigao. Odgovor nisu dobili ni na pitanje koliko je kazni izrečeno za nelegalno posredovanje koje se oglašava na internetu.

Naime, na društvenim mrežama uočava se veliki broj profila, iza kojih ne stoje agencije, a sa kojih se nude nekretnine. Osim domaćih, među posrednicima su i mnogi Rusi, Ukrajinci i Turci koji nekretnine oglašavaju na svojim jezicima.

Crna Gora uvodi nove proizvode sa akcijama: Na spisku uglavnom piće i hrana

O koliko unosnom biznisu je reč upućuju podaci iz pandemijske 2021. godine, kada je došlo do pada u poslovima sa nekretninama.

Tada je naplaćeno najmanje četiri miliona evra provizija u gotovini ili preko računa fizičkih lica za posredovanje, saopštilo je 2023. godine tadašnje Ministarstvo ekonomskog razvoja i turizma.

Koliko novca se „vrti” na tržištu nekretnina, govori i podatak da kupovina nekretnina u Crnoj Gori predstavlja više od 53 odsto direktnih stranih investicija.

Stranci su samo za prvih devet meseci prošle godine kupili nekretnine u iznosu od 380 miliona evra, preliminarni su podaci Centralne banke Crne Gore.

Najviše su kupovali državljani Srbije, Rusije, Turske i Nemačke.

Da bi država konačno mogla krenuti u obračun sa nezakonitim poslovanjem na tom tržištu, neophodno je usvojiti Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.

Njegovo usvajanje očekuje se ove godine. Kako razlikovati legalne od nelegalnih agenta nekretnina?

Legalni posrednici rade za registrovane agencije koje potpisuju ugovor sa prodavcem nekretnine, preciziraju međusobna prava i obaveze, kao i proviziju za uspešan posao.

Poznaju zakonske propise, administrativne procedure, a sve podatke o nekretninama koje nude ili traže za svoje klijente, obavezno proveravaju.

Prosečna provizija koja se naplaćuje nakon prodaje nekretnine je pet odsto od njene cene.

Ipak, mnogi vlasnici stanova se odlučuju za nelegalne posrednike koji nude nižu proviziju a koja je, prema saznanjima RSE, tri posto.

U Crnoj Gori debeo minus: Najhladnije na Žabljaku

Takvu proviziju mogu da ponude jer nemaju troškove za firmu i zaposlene, ne plaćaju poreze i dažbine, i ne daju nikakve garancije klijentu.

No, ušteda na proviziji može doneti „veći trošak” za one koji se odluče za ilegalne posrednike. Za manje provizije, više problema

Za iznajmljivanje stana nelegalni posrednici naplaćuju proviziju u iznosu jednomesečne najamnine.

Ali, o tome ne postoji pisani trag, niti za taj novac daju bilo kakvu garanciju ukoliko zakupac ne ispoštuje usmeni dogovor.

– Jednom sam iznajmila stan na godinu, ali je podstanar izašao nakon tri meseca jer mu je, navodno, postalo skupo. Posrednik mi je rekao da ne mora da mi vrati ni deo uzetog novca od provizije – kaže vlasnica stana u Tivtu, čije ime je poznato redakciji RSE.

Od tada redovno potpisuje ugovor o zakupu sa podstanarima i plaća 15 odsto poreza na godišnjem nivou.

„Shvatila sam da su tih petnaest odsto manje vredni od mojih živaca, i da mi donekle obezbeđuju miran san”, kaže sagovornica RSE.

Građani nelegalne posrednike uglavnom nalaze preko interneta.

Upravo bi tu morala biti veća kontrola, što bi smanjilo rizik za građane ali i nelojalnu konkurenciju, upozorava Tomislav Ranković iz agencije Kamin nekretnine.

– Nažalost, oglašavanje na internetu niko ne kontroliše i često se potencijalni kupac dovodi u zabludu, gubeći vreme i novac – kaže Ranković.

Tako se dešava da kupci tek pri potpisivanju ugovora od notara čuju da stan nema jednog, nego više vlasnika. Zakon na korak do cilja

Prema nacrtu zakona, koji je prošao javnu raspravu, biće uveden registar posrednika, agenti će morati položiti stručni ispit, a postojaće osiguranje od odgovornosti za moguću štetu koju bi, jednoj od strana, mogli pričiniti u posredovanju.

Imaće i obavezu obavljanja delatnosti u kancelarijskom prostoru, kao i potpisivanje ugovora o posredovanju, a biće zabranjeno oglašavanje nekretnina bez navođenja registarskog broja i licence.

Zakon predviđa i kazne za obavljanje delatnosti bez dozvole od 500 do 40.000 evra.

– Do sada nije bilo želje da se ova oblast reguliše, jer je ovo stanje pogodno za interesne grupe koje mogu da se bave ovim biznisom bez traga – kaže Dašić na pitanje zašto zakon nije ranije donesen.

Poređenja radi, zakone o posredovanju u oblasti nekretnina ima većina država regiona – prva ga je usvojila Sloveniji 2003, potom Hrvatska i Srbija, a 2021. godine i Bosna i Hercegovina.

SKINI APLIKACIJU