Stambeno zadrugarstvo u Srbiji
Autor: Glas javnosti
Zidanje i prodaja kvadrata jedan je od najunosnijih poslova u Srbiji, kroz koji se prelamaju državno-privatni odnosi na više nivoa, uz astronomski rast cena koje obični ljudi teško više mogu da priušte.
Zidanje i prodaja kvadrata jedan je od najunosnijih poslova u Srbiji, kroz koji se prelamaju državno-privatni odnosi na više nivoa, uz astronomski rast cena koje obični ljudi teško više mogu da priušte. I dok najomiljenija investicija u Srba od kad je sveta i veka sve manje služi osnovnoj svrsi, stanovanju, brojni neskućeni pitaju se kako da dođu do kvadrata koji život znače. U toj borbi za krov nad glavom stidljivo se pojavljuju inicijative o „uzimanju cigli“ u svoje ruke, kojima je potrebna institucionalna i svaka druga profesionalna pomoć da bi se ostvarile.
Srbija po mnogo čemu nije u vrhu Evrope, ali po tome koliko je građanima potrebno plata da kupe krov nad glavom već godinama jeste. Naša zemlja je po tom parametru na petom mestu u Evropi, pokazuje poslednji Deloitte Property index koji barata podacima za 2023. godinu. Potrebno je skoro deset prosečnih godišnjih bruto zarada (9,8) da bi stanovnik Srbije priuštio stan od 70 kvadrata. Ovo zadovoljstvo znatno je skuplje samo Česima (13,3) i Slovacima (12,7), dok su Irci i komšije Mađari praktično rame uz rame sa nama sa potrebnih po 10,2 prosečne bruto zarade. Slično se kotira i Beograd među evropskim prestonicama (10,9), ostavljajući iza sebe priuštivije gradove London, Rim i Zagreb.
Ako uzmemo u obzir da je bruto plata 60% veća od one koja leže na račun i da svaki drugi zaposleni u Srbiji prima iznos do medijalne zarade, broj godina rada potrebnih da se neko skući praktično se udvostručuje. To znači da prosečan građanin mora da radi skoro dve decenije samo za stan.
Cene stanova su prema podacima Republičkog geodetskog zavoda u poslednjih pet godina porasle za skoro tri četvrtine (72,3%), dok su prosečne zarade u istom periodu rasle nešto sporije, oko 66%.
Trenutna računica sa tržišta nekretnina, ako za primer uzmemo urbane lokacije u srpskoj prestonici, pokazuje da bez 3.000 evra po kvadratu teško šta može da se nađe. Za stan od 70 kvadrata potrebno je 210.000 evra, odnosno rata kredita na 30 godina između 800 i 900 evra. Taman prosečna srpska plata.
Ima li alternative?
Da je đavo sa investitorskim urbanizmom i cenom kvadrata odneo šalu pokazuje nekoliko inicijativa koje su se pojavile u poslednje vreme, a koje zagovaraju neprofitnu izgradnju i stambeno zadrugarstvo kao alternativu.
Ana Džokić, suosnivačica stambene zadruge „Pametnija zgrada“ i „Centra za novo stambeno zadrugarstvo“ kaže za B&F da je udruženje „Ko gradi grad“ godine svog rada posvetilo razvoju pravnih, poreskih, finansijskih, arhitektonskih, prostornih i energetskih aspekata novog, neprofitnog modela stambenog zadrugarstva u Srbiji.
„Veoma smo aktivni u regionalnoj krovnoj organizaciji, ’Evropskoj zadruzi MOBA Housing SCE’, koju vode i razvijaju pionirske zadružne stambene inicijative iz Beograda, Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba. ’MOBA’ trenutno radi na uspostavljanju obrtnog fonda za finansijsku podršku članicama, lokalnim stambenim inicijativama u realizaciji pilot projekata, a u nedostatku bankarskih proizvoda i finansijske podrške države ili gradova“, objašnjava ona.
„Pametnija zgrada“ je prošle godine udvostručila svoje članstvo na 17 zadrugara i priprema teren za pilot projekat i za saradnju sa nekim mogućim partnerima, odnosno pojedincima koji imaju finansijske mogućnosti ili poseduju zgrade ili zemljište na kojem bi mogao da se realizuje pilot projekat.
Džokić, međutim, ističe da je jako teško realizovati ovakve zamisli u Srbiji, jer za njih ne postoji bilo kakva institucionalna podrška za razliku od Hrvatske, gde Nacionalni stambeni plan prepoznaje stambene zadruge. Tako je Pula sa članicama udruženja „MOBA“ iz Hrvatske potpisala ugovor o razvoju pilot projekta neprofitnog zadružnog stanovanja na gradskoj lokaciji.
„Ključ u ruke“ po bruto kvadratu oko 1.000 evra
Druga ideja o neprofitnoj izgradnji početkom godine potekla je od grupe studenata četvrte godine Fakulteta za graditeljski menadžment Univerziteta „Union Nikola Tesla“, koji su objavili da uz podršku profesora razvijaju novi model zajedničke gradnje stanova. Kako su ispričali za B&F, plan je da se manja zgrada sa pet do šest stanova izgradi za 12 do 18 meseci, uz cenu koja bi bila značajno niža od tržišne.
„Kada govorimo o ceni, treba razdvojiti dva pojma – bruto kvadrate koji uključuju i zajedničke površine kao što su hodnici, stepeništa, zidovi, i neto kvadrate, koje vi zapravo kupujete kada kupujete stan. Građevinska cena kvadrata računa se u bruto kvadratima, dok tržišna prodajna cena ide u neto kvadratima. Na osnovu konsultacija s ljudima iz građevinske struke, izračunali smo da je moguće izgraditi kvalitetan objekat praktično po principu ’ključ u ruke’ bez nameštaja, za 800 do najviše 1.000 evra po bruto kvadratu”.
Kada se sve preračuna, takav model može doneti uštedu od 30% do 40% u odnosu na trenutne tržišne cene. Plan je da se do zemljišta dođe na osnovama koje nisu komercijalne, odnosno da neko od zainteresovanih praktično u ceo projekat unese parcelu, kako bi se troškovi smanjili. Zemljište im je trenutno i najveća kočnica, jer već nekoliko meseci ne uspevaju da nađu adekvatno rešenje.
Iako je ideja vrlo jednostavna po ugledu na nekadašnji stambeni fond u bivšoj Jugoslaviji, inicijatori priznaju da je realizacija teži deo posla. Živimo u vremenu kada je poverenje teško izgraditi jer su ljudi prevareni bezbroj puta, birokratija je izuzetno zahtevna i građevinske dozvole se uglavnom dodeljuju samo onima koji su već duboko u sistemu, a na podršku ne mogu da računaju ni kod banaka.
Zainteresovani čekaju u redu
Zainteresovanih za stanove ne nedostaje, upiti stalno stižu. Plan je da se formira pravno lice, koje bi služilo kao organizator i posrednik u ovom procesu i brinulo o svemu – od pravnih i administrativnih stvari, do tehničke realizacije.
Studenti su podršku i mentorstvo pronašli u svojoj profesorki Darinki Golubović Matić, koja za B&F navodi da ovu inicijativu vidi kao izuzetno važan pokušaj da se demokratizuje proces stanogradnje. Cilj je da se pređe sa tradicionalnog modela investiranja u kojem zarada diktira arhitekturu i cene na model zajedničkog planiranja, gde su korisnici istovremeno i investitori, i donosioci odluka.
Da bi ideja zaživela u praksi potrebna je pravno-administrativna podrška, transparentna platforma za organizaciju učesnika, kao i podrška lokalne zajednice i potencijalno gradske uprave. Suštinske koristi su niža cena kvadrata i do 30%, mogućnost učesnika da sami odlučuju o organizaciji prostora i materijalima, osećaj zajedništva i međusobnog poverenja koji se retko stvara u klasičnim investitorskim projektima.
„S obzirom na rastuće cene nekretnina i sve veći jaz između plata i tržišnih uslova, smatram da ovakav model ima ogroman potencijal da se širi ne samo u Beogradu, nego i u drugim gradovima u Srbiji i regionu”, ocenjuje Darinka Golubović Matić.
Barselona kao uzor
Koncept neprofitnog stambenog zadrugarstva je za politiku u Srbiji sasvim nov, kao i u većini evropskih društava. Gradovi u kojima je ono značajnije napredovalo, Barselona, Amsterdam i Beč, uspešno su spojili građanske zadružne inicijative i javne politike koje u neprofitnom stambenom zadrugarstvu vide saveznika u hvatanju u koštac sa stambenom krizom. Na taj način se stvaraju uslovi da stanovi prestanu da budu roba i ostanu trajno priuštivi, objašnjava Ana Džokić.
Barselona je razvila ambicioznu i inovativnu stambenu strategiju, kojom je za manje od deset godina preokrenula situaciju. Od pilot projekta La Borda iz 2018. godine, koji je dobio Evropsku nagradu za arhitekturu za mlade nade, Barselona je danas stigla do 19 objekata koji su useljeni ili u pripremama, s ciljem da dostigne 535 zadružnih stambenih jedinica ove godine.
„Trenutna društvena situacija, odnosno svest o važnosti kolektivnog delovanja koju su pobudili i studentski protesti u Srbiji u poslednjih pola godine, ukazuje nam da zadrugarsko organizovanje može biti sjajan nastavak drugačijeg organizovanja koje nam je preko potrebno u mnogim sferama života”, smatra Džokić.
Jelena Stjepanović Biznis & finansije 233, maj 2025.
Glas javnosti /B07S
BONUS VIDEO
SKINI APLIKACIJU
POVEZANE VESTI
KOMENTAR
